Die drei Bewertungsverfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt von der Art der Immobilie ab.
Vergleichswertverfahren
Der Wert ergibt sich aus Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien in ähnlicher Lage. Das Verfahren eignet sich besonders für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Grundstücke, für die es genug Vergleichsverkäufe gibt.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Immobilien zählt vor allem, was sie dauerhaft einbringen. Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Mieten abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Das Verfahren wird für Mehrfamilienhäuser und Kapitalanlagen genutzt.
Sachwertverfahren
Hier werden Bodenwert und Gebäudewert addiert, der Gebäudewert ergibt sich aus Herstellungskosten abzüglich Alterung. Das Verfahren kommt bei Einfamilienhäusern zum Einsatz, wenn es wenige Vergleichsverkäufe gibt. Über Marktanpassungsfaktoren wird das Ergebnis an die tatsächliche Nachfrage angepasst.
Der Bodenrichtwert
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Werte für Grund und Boden in einer Zone, ermittelt von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkäufen. In Niedersachsen können Sie sie kostenlos im Portal Immobilienmarkt Niedersachsen einsehen.
Der Bodenrichtwert sagt etwas über die Lage aus, aber nichts über das Gebäude. Ein gepflegtes Haus und ein Sanierungsfall auf gleich großen Grundstücken nebeneinander haben denselben Bodenwert und doch sehr unterschiedliche Preise.
Was an der Küste den Preis bestimmt
- Lage zu Deich, Strand und Fähre: In Norddeich, Greetsiel und auf den Inseln zahlen Käufer für Küstennähe deutlich mehr.
- Genehmigte Nutzung: Eine genehmigte Ferienwohnung spricht einen größeren Käuferkreis an als eine reine Dauerwohnung in derselben Lage.
- Energetischer Zustand: Heizung, Dämmung und Fenster beeinflussen den Preis spürbar, weil Käufer künftige Modernisierungskosten einpreisen.
- Baujahr und Instandhaltung: Dach, Bäder und Elektrik sind die großen Posten, auf die Käufer schauen.
- Grundstück und Stellplätze: Garten, Garage und Stellplätze sind gerade in Ferienorten knapp und viel wert.
- Mietverhältnisse: Ein vermietetes Haus wird anders bewertet als ein leeres. Kapitalanleger rechnen mit der Miete, Selbstnutzer brauchen eine freie Immobilie.
Online-Rechner, Makler oder Gutachten?
Online-Rechner liefern in Sekunden eine Zahl, kennen aber weder den Zustand Ihres Hauses noch die Besonderheiten Ihrer Straße. Die Spannen sind entsprechend groß.
Eine Markteinschätzung durch einen Makler beruht auf Vergleichsverkäufen und einer Besichtigung. Sie ist in der Regel kostenlos und für einen Verkauf die richtige Grundlage.
Ein Verkehrswertgutachten erstellt ein Sachverständiger. Es kostet je nach Umfang meist einige tausend Euro und wird gebraucht, wenn ein Wert vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt oder in einer Erbauseinandersetzung belastbar sein muss.
Angebotspreis und Verkaufspreis
Der Angebotspreis im Inserat ist der Startpunkt der Verhandlung. Ist er zu hoch angesetzt, bleibt die Anzeige lange online, Käufer werden misstrauisch und am Ende folgen Preissenkungen. Ein realistischer Angebotspreis führt in der Regel schneller zu einem guten Ergebnis.