Kauf bricht nicht Miete
Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Käufer mit dem Eigentumswechsel in den bestehenden Mietvertrag ein. Miete, Laufzeit und alle Vereinbarungen gelten unverändert weiter. Auch die Kaution geht auf den Käufer über. Sie müssen Ihrem Mieter also nicht kündigen, und der Mieter muss nicht um seine Wohnung fürchten.
Wer vermietete Immobilien kauft
Vermietete Häuser und Wohnungen kaufen vor allem Kapitalanleger. Sie interessieren sich für die Miete, die Zuverlässigkeit des Mieters und die Kosten. Der Preis orientiert sich deshalb stark am Ertrag, also an der Jahresnettokaltmiete und dem Faktor, den Käufer in der jeweiligen Lage zu zahlen bereit sind.
Selbstnutzer kommen für eine vermietete Immobilie seltener in Frage, weil sie nicht einfach einziehen können. Das verkleinert den Käuferkreis, macht den Verkauf aber nicht schwieriger, wenn Preis und Zahlen stimmen.
Rechte der Mieter
Besichtigungen
Mieter müssen Besichtigungen durch Kaufinteressenten in angemessenem Umfang dulden, nach rechtzeitiger Ankündigung und zu üblichen Zeiten. Am besten stimmen Sie die Termine früh und freundlich ab. Ein kooperativer Mieter ist beim Verkauf viel wert.
Vorkaufsrecht
Wurde eine Mietwohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar berücksichtigt das im Kaufvertrag.
Eigenbedarf
Ein Käufer, der selbst einziehen möchte, kann später wegen Eigenbedarfs kündigen, aber nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen und mit den üblichen Fristen. Nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum gilt zusätzlich eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren, in manchen Gebieten länger.
Diese Unterlagen braucht der Käufer
- Mietvertrag mit allen Nachträgen
- Nachweise über die aktuelle Miete und Mieterhöhungen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Nachweis über die Kaution
- Angaben zu Mietrückständen oder laufenden Streitigkeiten
Je vollständiger diese Unterlagen sind, desto weniger Abschlag verlangen Käufer für Unsicherheit.
Vermietet oder leer verkaufen?
Eine leere Immobilie spricht auch Selbstnutzer an und erzielt deshalb oft einen höheren Preis. Ein Mieter darf aber nicht einfach zum Auszug gedrängt werden. Eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags gegen eine Abfindung ist möglich, sollte aber gut durchgerechnet und schriftlich vereinbart werden.
Wer schnell und ohne Aufwand verkaufen möchte, kann die Immobilie auch vermietet direkt an uns verkaufen. Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter.
Das ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. In Streitfällen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Mietrecht.